5月(yuè)以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)亲爱的让你㖭我下黑1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保(bǎ亲爱的让你㖭我下黑o)利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的(de)行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但(dàn)不(bù)代表没(méi)亲爱的让你㖭我下黑有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中(zhōng)枢的(de)提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过(guò)去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基(jī)本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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