导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而(ér)我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素(sù)产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动(dòng)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带(dài)房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用房和(hé)其(qí)他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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